Entwicklungskonzept der Wohnbau Genossenschaft
... zur zukünftigen Nutzung der ehemaligen US-Siedlungen 'John F. Dulles' und 'George Catlett Marshall'
Ausgangssituation
Mit dem Abzug der amerikanischen Truppeneinheiten aus Gießen im Herbst 2007 sind zwei ehemals militärisch genutzte Wohnsiedlungen mit insgesamt 581 Wohneinheiten freigeworden. Diese Wohneinheiten fielen in das Eigentum der Bundesrepublik Deutschland zurück und wurden bis zum 3. September 2009 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) verwaltet. Die BIMA beabsichtigte, die zwei Siedlungen an Investoren zu verkaufen, die Flächen sollten auch weiterhin überwiegend der Wohnnutzung dienen. Um eine realistische Marktwertermittlung für die Grundstücke und den Gebäudebestand zu ermöglichen, wurde vor dem Verkauf von Seiten der BIMA zunächst ein europaweites Interessenbekundungsverfahren durchgeführt. Die Wohnbau Gießen GmbH hatte sich mit unten stehender Konzeption an diesem Interessenbekundungsverfahren beteiligt - und den Zuschlag bekommen. Am 24. Juli 2009 wurden die Verträge zwischen der BIMA und der eigens für diesen Zweck gegründeten Wohnbau Genossenschaft Gießen e. G. unterzeichnet. Die Wohnbau Gießen GmbH übernimmt vorab 7500 Anteile der Genossenschaft von je 900,- Euro (6,75 Mio. Euro). Am 3. September 2009 erfolgte die Schlüsselübergabe an die Wohnbau Genossenschaft.
Konzept
Die Wohnbau Genossenschaft ist der Ansicht, dass der Abzug der amerikanischen Truppen nicht nur als Verlust von Wirtschaftskraft, sondern im Gegenteil auch als Chance für eine nachhaltige und integrierende städtebauliche Entwicklung gesehen werden kann und sollte. Mit den freigewordenen Wohnsiedlungen ergibt sich für die Stadt Gießen die Möglichkeit zur Erschließung und Entwicklung zweier attraktiver Wohngebiete, die sich optimal in die gegebenen städtischen Strukturen und Bedarfe einpassen.
In den vergangenen Jahren haben sich laut einer gemeinsam von der Stadt Gießen und der Wohnbau Gießen GmbH erstellten Wohnraumbedarfsanalyse verschiedene zukünftige Bedarfe herauskristallisiert. So wird es angesichts der allgemein in Deutschland und so auch in Gießen zu beobachtenden demographischen Entwicklung eine vermehrte Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum geben. Schon heute steht der bestehenden Nachfrage ein nur sehr unzureichendes Angebot gegenüber. Es ist abzusehen, dass sich diese Diskrepanz in den kommenden Jahren noch verschärfen wird.
Eine zweite Zielgruppe, die schon seit geraumer Zeit vermehrt (günstigen) Wohnraum in Innenstadtnähe nachfragt, ist die Gruppe der jungen Familien. In der Stadt Gießen gibt es ein nur unzureichendes Angebot an Wohnungen gerade für größere Familien ab drei Kindern. In den vergangenen Jahrzehnten war zu beobachten, dass sich viele dieser Familien im Gießener Umland mit Wohnraum versorgten.
Nicht zuletzt angesichts der immens steigenden Energiekosten ist damit zu rechnen, dass es mehr und mehr Familien wieder zurück in die Stadt (Stadtbusbereich) zieht, da sie sich auf Dauer die hohen Spritkosten für ihre Fahrzeuge nicht mehr leisten können oder wollen (beispielsweise Fahrten zu den von ihren Kindern genutzten Freizeiteinrichtungen, wie Sportvereine, Musikschulen etc.).
Eine weitere Zielgruppe, auf die in Zukunft ein verstärktes Augenmerk gerichtet werden muss, sind die Studierenden. Die verstärkte Nachfrage von Studierenden nach Wohnbau-Wohnungen sowie die zunehmenden Aktivitäten von privaten Investoren zur Schaffung von studentischem Wohnraum zeigen deutlich auf, dass offensichtlich eine Mangelversorgung vorliegt. Studien zufolge werden die Wohnungsangebote von den Studierenden zudem häufig als überteuert und qualitativ minderwertig eingestuft.
Die Wohnsiedlungen "John-F. Dulles" und "Marshall" bieten die besten Voraussetzungen, für diese unterschiedlichen Zielgruppen angemessenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Von der Bereitstellung kostengünstigen Wohnraums bis hin zur Bereitstellung von komfortablen Eigentumswohnungen sind alle Maßnahmen denkbar und die Wohnbau Genossenschaft plant, alle Möglichkeiten in ihr Umbaukonzept zu integrieren, so dass den verschiedensten Ansprüchen Rechnung getragen werden kann.
Über die Wohnnutzung hinaus hält es die Wohnbau Genossenschaft für möglich und sinnvoll, den bereits mehrfach geäußerten Bedarf freier Träger (z. B. Wohlfahrtsverbände) oder auch kultureller Initiativen in dem Umbaukonzept zu berücksichtigen. Zudem können und sollen lokale Initiativen, wie beispielsweise das "Generationenwohnen", in der Konzeptarbeit Berücksichtigung finden.
Aufgrund der sehr unterschiedlichen Bedürfnisse und Erwartungen der oben genannten Zielgruppen wird die Umsetzung eines solchen integrierenden Konzeptes zwangsläufig zu einem städtebaulich und sozial abwechslungsreichen Erscheinungsbild der Siedlungen führen. Die alten und schlichten Gebäude- und Siedlungsstrukturen werden aufgebrochen; unterschiedlichste architektonische Varianten führen zu einem modernen und aufgelockerten Erscheinungsbild.
Prämisse für alle durchzuführenden Sanierungsarbeiten wird - nicht zuletzt aus wirtschaftlichen und sozialen Gründen - die CO2-neutrale energetische Versorgung der Gebäude sein. Neben einer optimierten Wärmedämmung sollen für die energetische Versorgung der Siedlungen ausschließlich regenerative Energietechniken zur Anwendung kommen und damit eine von der allgemeinen Preisentwicklung unabhängige Energieversorgung sichergestellt werden. Durch ihre Mitarbeit in der Landesarbeitsgemeinschaft Erneuerbare Energien Hessen (LEEH) kann die Wohnbau Genossenschaft zur Entwicklung und Umsetzung solch innovativer energetischer Konzepte auf die fachliche Unterstützung und die Erfahrung renommierter Unternehmen und Institutionen aus dem heimischen Raum zurückgreifen.
Intelligente energetische Konzepte werden dazu beitragen, dass bezahlbares Wohnen aufgrund deutlich niedrigerer Nebenkosten auch in größeren Wohnungen möglich wird.
Die John-F. Dulles-Siedlung
Die John-F.-Dulles Siedlung, die direkt an ein bestehendes Wohnbau-Quartier anschließt, verfügt über 152 Wohneinheiten auf rund 18.000 qm Wohnfläche. Die Appartements haben 3 bis 4 ZKB bei einer Größe von ca. 90 qm. Alle Gebäude wurden 1950 errichtet. Obwohl die Gebäudehüllen weitgehend gedämmt wurden, besteht ein nicht unerheblicher Sanierungsstau, insbesondere im Bereich der Haus- und Gebäudetechnik.
Das großzügige Freiflächenangebot (die Grundstücksfläche beträgt 18 Hektar) bietet ausreichend Raum für eine ansprechende und zielgruppengerechte Gestaltung.
Das Konzept der Wohnbau sieht vor, mehrere Gebäude der Dulles-Siedlung barrierefrei und damit seniorengerecht auszubauen, da sich dieses Gebiet in unmittelbarer Nachbarschaft zur Arbeiterwohlfahrt befindet, die hier u. a. Einrichtungen der Seniorenbetreuung unterhält (s. beigelegte Visualisierung einer barrierefreien Fassadengestaltung). Zudem ist diese Siedlung sehr gut an den Stadtbusverkehr angeschlossen, was den Bewohnerinnen und Bewohnern eine gute Erreichbarkeit der Gießener Innenstadt unabhängig von einem eigenen Fahrzeug ermöglicht.
Bei einigen Siedlungsbauten kann auf das Vorständern von Balkonanlagen verzichtet werden, da die relativ großen Wohnungen die Möglichkeit bieten, Loggien aus der Wohnfläche herauszunehmen und ggf. zu verglasen, ohne dass der Wohnkomfort dadurch eingeschränkt würde. Dieses Vorgehen würde zudem dazu beitragen, die Gebäudestrukturen aufzulockern und der gesamten Siedlung ein ansprechenderes Erscheinungsbild zu geben.
Die Marshall-Siedlung
Die Marshall-Siedlung verfügt über 429 Wohneinheiten auf rund 43.000 qm Wohnfläche. Die Appartements haben 3 bis 5 ZKB bei einer Größe von 82 bis 120 qm. Erbaut wurden die Gebäude zumeist Mitte der 50er Jahre; zum Teil wurden Wohnungen erst in den letzten Jahren komplett renoviert. Der Erhaltungszustand der Gebäude ist deutlich besser als in der Dulles-Siedlung, dennoch wurden Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz bisher weitestgehend unterlassen.
Das großzügige Freiflächenangebot (die Grundstücksfläche beträgt 26 Hektar) bietet ausreichend Raum für eine ansprechende und zielgruppengerechte Gestaltung.
Aufgrund ihres guten Zustandes können ein Teil der Wohnungen sofort wieder genutzt werden.